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两场秋雨,让西安一下子“进入深秋?#20445;?#19981;禁让人瑟瑟发抖。最近西安楼市,无论新房还是二手房,也让?#21496;?#24471;越来越冷,有人预言“西安楼市将入冬?#20445;?#26159;否会这样呢?


其实,在2016年底房价开始腾飞之前,西安曾经历过两年多的漫长“冷冻期?#20445;?#19981;过人都是健忘的,就连不少地产从业者,在“疯狂”楼市中浸润了两年,如不细思,也只觉那时候的“冷?#20445;?#20223;佛已经遥不可及,竟然不像是真的发生过一样。


然而,两三年真的遥远吗?


2018年底,西安楼市究竟会“微微凉”还是“冷刺骨?#20445;?/span>


房价降、卖不动,这才是“冷冻期”


在并不遥远的2014-2016年,西安楼市经历过一场“严冬”。


1房价跌回四年前


据统计,2010年、2011年、2012年、2013年的西安在售楼盘房价分别为6834元/㎡,7270元/㎡、6992元/㎡、7296元/㎡。


而2014年底,西安房价仅6878元/㎡,跌至2010年的水?#20581;?/span>


那之后,西安房价连续两年几乎未涨,2015年均价6501元/㎡,2016年均价6602元/㎡,涨幅1.5%,这涨幅估计还是建筑材?#31995;?#28072;价导致的。


2头等大事“去库存”


冷冻期,大家天天叫嚷着要去库存开发商为了冲任务,无一例外都是“惠动全城”。


那时候均价六七千元,泾渭某盘一个月仅卖2套,那时候南三环的房子4字头广告挂满整个子午大道;那时候没通地铁3号线,浐灞的楼盘不过五千元,北二环某售楼部为揽客推出5折房源......



2015年西安商品房销售面积1583万平方米,对比2017年回暖期的全年商品房销售面积2510万平,少了58.5%,确实差之甚远!



是谁不愿接受,楼市“平稳”才正常?


西安楼市经历了两年市场的疯狂,可对于房企或者个人,如果把疯狂当成成功的标准,吃亏的只会是自己。


“由俭入奢易,由奢入俭难?#20445;?#36825;句话放到如今的楼市上,太适用不过了。


体验过房子不需要卖,全款客户还要拼关系,经历了连客户都不用挑,?#36824;?#25671;好顺序等着选房,要想回到产?#20223;?#24930;做、房子慢慢卖的状态,好像一下子适应不了。


高周转原先只是一种能力,尝试过以后就很容易变成一种瘾,杠杆原先只是一种金融手段,加过之后却停不下来,借别人的力,得自己的意。


买卖房子也是。买到一套房子就赚上几十万的念头,应该还在好多人的脑海里;卖完一个楼盘只需要几个小时甚至几秒种,也仍刻在各大售楼部的现场。


经历这些时,是否该回想一下一天能卖出一套房的欢欣雀跃?那个时候手机短信用得还比较多,每个老总在傍晚总期待收到这样的汇报短信。


是不是觉得像隔了一个世纪般久远?


目前的西安,何谈“入冬?#20445;?#37117;还在重回正常的市场状态。


最近,西安出现了一些挺好的苗头,投资投机的群体被吓退不少,买房也不是闭着眼睛了,或多或少会犹豫下买哪个。与此同时,也已经有人在谈崩盘不远矣。还有更多人深深觉得降价通道已经打开,不需要摇号的楼盘越来越多。


房子是用来住的,开发商也是一个个市场化的企业,谁又能?#32321;!?#31283;赚?#20445;?#23588;其是造出?#21448;什?#21697;,还希望卖个好价钱?


从“凉”开始,西安楼市将如何走?


有不少人想探底,西安楼市究竟会冷到什么程度?理性来讲,这句话应该是,西安楼市怎样才算“回归正常?#20445;?#25105;们从以下三个观测点,来看看西安楼市走势。


第一,拿地价。


纵观去年?#20004;?#24180;,开发商的拿地情况,可谓集中向周边扩展的趋势明显,其中沣东、高陵、临潼成了?#35753;牛?#20877;扩大也不乏周至、宝鸡等地。从拿地均价来看,去年到今年楼面价基本都在3500元/㎡左右,拿地价相对2015-2016年的西安市区楼面价2000元/平方米上下,差距还是颇大。


我们之前也给大家计算过购房成本,基本上楼面价占到房价构成的30%左?#36965;?#30001;此可看其重要性!以3500元左?#19994;?#27004;面价算下来,房子的成本约在8000元/平方米左?#36965;?#30001;此可见,如果这批土地开发商要是保本的话,至少价格也得在8000元/平方米上下。


如果仅从目前的拿地价看,2016年房价6字头,估计是难回到了。


第二,库存量。


按?#25112;?#24180;西安市住房供应计划,将有22万套,而已过去九个月,到现在实际供应量仅仅过半,这些量很可能压到下半年或者明年。


同时,据粗略统计,按照目前开发商近一年来在西安的拿地情况,已经有500亿扔在土地上了,按照开发商拿地到销售一年左右时间来算,这批房源量也不会少。


综合这两项数据,接下来两年,会有大批量房源推出,去库存会不会又一次成为楼市最头疼的话题呢?


第三,二手房交易行情。


进入秋凉后,西安二手房价格貌似也不再坚挺了,朋友圈里降价销售二手房的消息真是不少。

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按照这个价格,金科天籁城102平的房子,总价130万,成交均价约在12700元/㎡左?#36965;?#32780;目前城北的新房均价为12752元/㎡,新房二手房价格相差无几,可见价格?#26500;业南?#35937;在慢慢消退,二手房价格在逐渐回归理性。


第四,普通新房的表现。


目前,西安新房市场需要摇号的盘也有,但不是那么多了。?#34892;?#21697;牌楼盘打折出售卖不出去,也有一千多人抢几百套房的现象,可谓几?#19968;斷布訃页睢?/span>


从近期公示的新盘来看,7字头的品牌盘、三环内的相对好地?#38395;?#21448;开始重出江湖。还有部分楼盘,虽然不是一天清盘,却仍能一天卖掉绝大多数房源。也有部分楼盘,上演了473套房,18人登记,0人核验的?#23433;伊摇?#22330;面。


从新房市场来看,目前的形势也是?#21482;?#26126;显,高性价比的仍?#36824;?#19981;应求,?#34892;?#19981;可高?#23454;?#25110;是不能低就的就门可罗雀了


直面房价,西安会重返2016吗?


如果西安楼市真的回归理性和正常,那么拉回到大家最关心的话题,西安房价会重返2016吗?


针对这个问题,陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通认为,西安房价回到2016基本是不可能了,这一波楼市遇冷是由两个方面引起的,一方面是宏观形势,也就是国家宏观调控政策引起的,另一方面是北上广深房价回落波及西安造成的不是西安?#23601;?#30340;供求形势造成的。现在西安是国家?#34892;?#22478;市,人口在大量流入,应该不会出现2016年那样的市场环?#24120;?#21482;是暂时冷却了,大家在观望罢了。


根据西安楼市情报主编分析,西安楼市出现?#21482;?#20063;是经历了两年市场大涨和政策导向的必然结果,目前的西安,谈不上崩盘,但开始回调却是趋势使然部分房子依旧有人抢着买,但部分就算打折出售也几乎无人问津。


至于房价会降还是涨,要看政策方向和调控力度如何,这些毕竟不是我们所能预测的,也不是任何一个开发商能给你?#20449;?#30340;。



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